Новость от Минфина о реформе семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года — это не просто поправка в документ. Это разворот в жилищной политике, который отразится на поведении семей, банков и застройщиков.
Суть нововведений:
- одна льготная ипотека на семью;
- оба супруга обязаны быть созаемщиками;
- можно рефинансировать комбинированные ипотеки с учётом льготной части;
- компенсации банкам по типу жилья (новостройка / ИЖС) будут уравнены.
Что это значит на практике? Разберём по трём регионам с разной экономикой и демографией — Москва, Санкт-Петербург и ЛНР.
Москва: рынок на грани насыщения
Средняя цена новостройки в столице к октябрю 2025 года достигла 437 000 ₽/м² — и впервые показала лёгкое снижение на 0,5 % за месяц.
Это сигнал: платежеспособный спрос упёрся в потолок.
Что происходит
- В премиум-сегменте квадрат ушёл в заоблачные 3,2 млн ₽/м² (+22,3 % за год).
- В массовом сегменте покупают минимум: однушки и евродвушки до 15 млн ₽.
- Ипотека стала единственным реальным способом войти в рынок.
Что изменит новая семейная ипотека
Москва — главный бенефициар всех госпрограмм. Но новые правила ударят именно по ней:
- требование двух созаемщиков увеличит отказ в выдаче,
- лимит «одна льгота на семью» закроет схему апгрейда «купили студию — потом расширились».
Ожидается всплеск спроса до февраля 2026 — семьи постараются успеть по старым условиям. После — рынок охладеет, а новостройки среднего сегмента могут просесть в цене на 1–2 %.
Москва превращается из рынка массовой ипотеки в рынок капитальных покупателей. Без льгот сюда войдут единицы.
Санкт-Петербург: окно для семейного класса
В Питере квадрат стоит 283–316 тыс. ₽/м², и осенью 2025 цены снова подросли на 2 %.
Особенности рынка
- Средний метраж новых квартир сокращается с 43,6 до 41,5 м² — девелоперы режут площади, чтобы не перегреть чек.
- Студия с сдачей в 2025 году стоит 4,4–6 млн ₽ — вдвое дешевле московской.
- Основной спрос — айтишники, удалёнщики, молодые семьи из регионов, которым Москва уже не по карману.
Как скажется реформа
Петербург станет главным бенефициаром новых правил:
- входной чек ниже, а значит, банк охотнее одобряет двоим созаемщикам;
- для семей «не вытянувших Москву» — Питер логичный следующий шаг;
- вероятен миграционный приток и рост спроса в 2026 году.
Вывод: Питер балансирует между доступностью и статусом мегаполиса. Именно здесь семейная ипотека сохранит смысл — «город, где ещё можно позволить».
ЛНР: рынок с административной ценой
Средняя стоимость квадрата в новостройках — 110–130 тыс. ₽/м², максимум до 180 тыс. ₽ в новых домах.
Для 45-метровой «двушки» — это около 5,8 млн ₽.
Реальность рынка
- Основная часть строительства идёт под госпрограммы восстановления;
- сделки часто проходят в формате распределения, а не классической ипотеки;
- цена формируется административно и индексируется с инфляцией.
Как ложится реформа
Формально семейная ипотека будет действовать и здесь, но в реальности главная проблема — не ставка, а наличие жилья и юридическая чистота собственности.
Вывод: для ЛНР семейная ипотека — скорее символ поддержки, чем драйвер спроса. Ключевой фактор — появление ликвидного жилья, а не условия кредитования.
Сравнительная таблица
Экономические последствия реформы
- Москва: рынок будет сжиматься, семейная ипотека перестанет быть массовым инструментом.
- Петербург: получит вторую волну спроса — «семьи, которые не потянули Москву».
- ЛНР: сохранит низкий уровень сделок, основное влияние — через госпрограммы строительства.
Для банков — это шаг к большей прозрачности и меньшему количеству «серых схем». Для семей — сигнал пересмотреть планы заранее: в 2025 году можно зафиксировать выгодную ставку по старым условиям.
Прогноз-2026
Комментарий эксперта
«Это не просто корректировка льгот. Это смена философии: от массового субсидирования — к адресной поддержке. Семейная ипотека становится не стимулом для роста цен, а фильтром для тех, кому она реально нужна. Для Москвы — время паузы, для Петербурга — момент роста, для ЛНР — возможность институционализировать рынок жилья».
FAQ
— Можно ли будет оформить вторую льготную ипотеку после 1 февраля 2026 года?
Нет. Новое правило жёстко ограничивает одну льготу на семью.
— Если супруги уже оформили кредит, что изменится?
Ничего. Новые нормы применяются только к договорам, заключённым после 1 февраля 2026.
— Что делать тем, кто планировал улучшать жильё через вторую льготу?
Оформлять ипотеку до вступления новых правил или сразу брать жильё «с запасом».
— Где выгоднее брать семейную ипотеку?
В Петербурге: цены ниже, условия банков мягче, а ликвидность сохраняется.
— Стоит ли рассматривать ЛНР как инвестицию?
Пока нет. Это рынок с административной ценой и низкой ликвидностью.
Реформа 2026 выровняет игру: льготы станут инструментом адресной поддержки, а не способом «взять ещё одну квартиру». Для одних — это ограничение, для других — шанс войти в рынок честно.
