Фраза «в России могут закрыться более тысячи торговых центров» звучит как готовый диагноз. Пока это сценарий, который 4 сентября озвучил президент Союза торговых центров Булат Шакиров, а не статистика уже закрытых объектов. В пересказах новости рядом часто оказываются торговые центры, магазины и падение посещаемости — будто это одна цифра. Это разные вещи. Чтобы понять, где риск реальный, нужно разложить их по отдельности.
Проблема не в том, что покупатель внезапно перестал ходить в ТЦ. Проблема в экономике квадратного метра: трафик и оборот арендаторов растут медленнее расходов, часть покупок ушла в онлайн, а договоры аренды и платежи по кредитам не умеют подстраиваться так же быстро. У слабого объекта запас прочности заканчивается раньше, чем его управляющая компания успевает заменить магазины кафе, сервисами или развлечениями.
Тысяча ТЦ — это прогноз, а не список адресов
По сообщению «Газеты.Ru», Шакиров говорит о риске закрытия более тысячи торговых центров к концу 2026 года. В той же публикации приведён недельный показатель Москвы: на последней неделе августа поток был на 4,6% ниже, чем годом ранее, хотя к предыдущей неделе вырос на 6,4%. Эти две цифры хорошо показывают, почему из одного короткого замера нельзя выводить судьбу всего рынка: год к году — сигнал о слабости спроса, неделя к неделе — обычная сезонность, погода, конец отпусков и календарь выплат.
У самого прогноза нет опубликованной методики: неизвестны исходный перечень ТЦ, критерий «закрытия», доля объектов в процедуре продажи или реконцепции. Поэтому число нельзя читать как «тысяча моллов перестанет работать в декабре». Корректнее читать его так: у большой группы объектов дохода может не хватить на содержание здания, обслуживание долга и обновление арендаторов. В таком случае варианты бывают разными: продажа, смена владельца, разделение площадей, снос, частичная консервация или закрытие.
Для инвестора, арендатора и жителя города это разные события. Закрытие одного магазина даёт пустой блок. Закрытие якорного арендатора ухудшает поток по всему объекту. Закрытие ТЦ означает, что модель здания перестала сходиться целиком. В новости эти уровни легко перепутать, а в деньгах разница огромная.
Что было до: рынок уже проходил период высокой вакансии
Нынешняя тревога не возникла на пустом месте, но и не похожа на одну большую волну закрытий. По данным Nikoliers, средняя вакантность в московских ТЦ в первом квартале 2025 года достигла 7,4%. Для сравнения: в конце 2024 года показатель был 6,4%, в 2022-м — 14,9%, а в 2015-м — 8%. То есть пустых площадей сейчас заметно больше, чем год назад, но до шока 2022 года рынок пока не дошёл.
Средняя цифра маскирует самое интересное. В первом квартале 2025 года у районных ТЦ Москвы вакантность составляла 6,5%, у окружных — 9,8%, у региональных — 4,7%, у суперрегиональных — 5,7%. Формат и локация здесь определяют риск сильнее громкого заголовка. Окружной объект, куда надо специально ехать за одеждой и развлечениями, сильнее зависит от выходного трафика. Районный центр рядом с домом чаще держится на продуктовой корзине, аптеке, услугах и ежедневных покупках.
| Индикатор | Раньше | Последнее доступное значение | Что это означает |
|---|---|---|---|
| Вакантность ТЦ Москвы | 6,4% на конец 2024 года | 7,4% в I квартале 2025 года | Пустых блоков стало больше на 1 п. п. |
| Вакантность в 2022 году | — | 14,9% | Текущая ситуация пока существенно мягче той перестройки |
| Вакантность малых ТЦ Москвы | около 3,2% на конец 2024 года | 6,4% на конец 2025 года | Новый ввод быстро поднимает долю свободных площадей |
| Новые ТЦ в России | крупные объекты были обычнее | с 2021 по 2025 год открыто 7 ТЦ с GLA свыше 50 тыс. кв. м | Девелопмент сместился к небольшим форматам |
Последняя строка объясняет разницу между прошлой моделью и нынешней. По оценке Nikoliers, от 40% до 100% нового строительства в Московском регионе с 2022 года приходилось на малоформатные ТЦ. На конец 2025 года их вакантность составила 6,4% — почти вдвое выше конца 2024-го, но ниже среднего по Москве в 6,6%. Малый центр на старте часто открывается с незаполненными блоками и постепенно набирает арендаторов. Поэтому первоначальная вакансия сама по себе не предсказывает закрытие.
По теме: Товарооборот России и Китая снизился на 8,4 %
Что изменилось теперь: одного трафика уже мало
Раньше торговый центр жил по связке из трёх шагов: сильный якорь приводит людей, fashion-магазины получают поток, собственник поднимает ставку при продлении договора. Сейчас эта связка разваливается на нескольких участках. Покупатель сравнивает цены в приложении, заказывает часть товаров на маркетплейсе и приходит в ТЦ реже. Ритейлер платит за персонал, логистику, ремонт и склад. Собственник несёт коммунальные расходы, налоги, безопасность и проценты по кредиту. Если оборот арендатора перестал покрывать аренду, ставка на бумаге уже ничего не стоит.
Отсюда спор о ставке. Собственнику нужно поднять доход, чтобы обслуживать здание и долг. Арендатору нужна скидка или процент от оборота, иначе точка убыточна. Управляющий директор Союза ТЦ Сергей Платицын говорил «РИА Недвижимость», что владельцы в таких переговорах нередко сначала пытаются поднять ставку, а затем оставляют прежние условия или идут на компромисс. Это не благотворительность. Пустые 300 квадратных метров дают владельцу ноль арендного потока, а поиск нового арендатора требует времени и ремонта.
Параллельно меняется состав арендаторов. Спорт, детские центры, еда, медицина и бытовые сервисы помогают вернуть причину выйти из дома. Но их экономика отличается от продажи одежды: площади могут быть больше, а арендная плата с квадратного метра — ниже. Поэтому «добавить развлечений» спасает трафик не во всех случаях и не закрывает автоматически дыру в доходе.
Почему одни объекты переживут сжатие, а другие нет
Устойчивость ТЦ определяет не вывеска на фасаде и даже не общее число посетителей. Нужны три связки данных: поток людей, оборот арендаторов и долговая нагрузка владельца. Если поток снижается на несколько процентов, но покупатели чаще заходят в продуктовый, аптеку и кафе, объект сохраняет оборот. Если якорный магазин съезжает, а кредит нужно гасить в ближайшие месяцы, даже хороший трафик может не спасти кассу.
Вот какие признаки полезнее смотреть арендатору или инвестору, чем пересылать заголовок про тысячу закрытий:
- Вакантность по крыльям и этажам. Средний процент по зданию скрывает пустой второй этаж или целый коридор без трафика.
- Ротацию вместе с пустыми блоками. Новый договор после закрытия магазина — нормальная жизнь ТЦ. Тревожнее, когда помещения месяцами закрыты или заменяются временными островками.
- Долю оборотной аренды и скидок. Чем больше договоров пришлось пересматривать, тем сильнее разрыв между старой ставкой и реальным оборотом.
- Якорных арендаторов и срок их договоров. Уход кинотеатра, гипермаркета или крупного fashion-магазина меняет маршрут посетителя по всему зданию.
- График долга владельца. Выпуски облигаций, судебные реестры, сообщения банков и публичная финансовая отчётность дают для этого больше оснований, чем слухи.
У рынка есть и контрсигналы
Нельзя строить анализ только на слабых объектах. В Петербурге средняя вакантность ТЦ на конец четвёртого квартала 2025 года, по данным Nikoliers, осталась на уровне 3,1%. В ключевых петербургских ТЦ за год появилось 13 новых брендов. Это не отменяет проблем отдельных зданий, но ломает тезис о едином обвале страны.
По теме: Что будет, если Telegram заблокируют: последствия для компаний
Есть и ещё одно сравнение. В Москве доля свободных площадей в третьем квартале 2025 года, по данным Nikoliers, снизилась с 7,6% во втором квартале до 7%. Часть нового предложения успела заполниться. Рынок умеет поглощать площади, когда у объекта есть локация и набор арендаторов. Вопрос на 2026 год не в том, «умрут ли ТЦ», а в том, сколько старых объектов смогут перестроить экономику раньше, чем деньги закончатся.
Три сценария до конца года
Базовый сценарий: часть слабых ТЦ продолжит договариваться с арендаторами, продавать площади, менять концепцию и сокращать расходы. Закрытий будет больше, чем в спокойные периоды, но громкая оценка не материализуется целиком. Его поддерживают низкая вакантность в сильных городских локациях и способность рынка заполнять качественные объекты.
Стрессовый сценарий: трафик продолжает снижаться, арендаторы сворачивают нерентабельные точки, а владельцы с ближайшими выплатами по долгам не получают рефинансирование. Тогда проблема перейдёт от отдельных магазинов к целым ТЦ — особенно там, где далеко до жилых кварталов, нет ежедневного спроса и остался один-два якоря.
Сценарий перестройки: часть площадей перестаёт быть классической торговлей. Там появляются спорт, медицина, образование, коворкинги, муниципальные сервисы и склады последней мили, если планировка и городские нормы разрешают такую функцию. Такой путь требует капитала и времени; он не решает кассовый разрыв за один сезон.
Сейчас самая точная формулировка звучит менее эффектно, чем новостной заголовок. Рынок торговых центров входит в период отбора: у слабых зданий растёт риск закрытия или радикальной перестройки. Сильные объекты получают шанс забрать арендаторов и поток. Вакансии, уход якорей и запас денег владельца до следующего года скажут о состоянии рынка больше, чем один прогноз.
Источники и границы вывода
Прогноз о более чем тысяче ТЦ приведён по сообщению «Газеты.Ru» со ссылкой на главу Союза ТЦ; его методика публично не раскрыта, поэтому он рассматривается как риск-сценарий. Данные по вакантности, форматам и вводу — из обзора Nikoliers за I квартал 2025 года, а оценки малых форматов — из исследования компании за 2025 год. Московская и петербургская статистика не описывает всю Россию, поэтому переносить проценты на каждый регион нельзя.
